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L’indemnité d’éviction

Posté par Sophie DEMANGE le 19 juillet 2021
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Dans le cadre d’un bail commercial, le propriétaire qui souhaite récupérer son local, doit délivrer un congé avec refus de renouvellement du bail et lui régler, sauf cas particuliers, une indemnité d’éviction.

L’article L 145-14 du Code du commerce prévoit que : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

Cette disposition étant d’ordre public, le bailleur ne peut déroger à cette obligation.

Evaluer l’indemnité d’éviction

  1. Indemnité principale

Il faut savoir si l’éviction du locataire entrainera ou non la perte de son fonds de commerce.

  • Si c’est le cas, l’indemnité devra correspondre à la valeur marché du fonds perdu (= indemnité de remplacement).
    • Evaluation de l’indemnité en fonction du chiffre d’affaires
    • Evaluation en fonction de la méthode de rentabilité
  • Si ce n’est pas le cas, l’indemnité devra correspondre à la valeur du droit au bail (= indemnité de déplacement). Au bailleur de prouver que le locataire peut se réinstaller

La jurisprudence retient qu’en cas de perte du fonds de commerce, l’indemnité d’éviction sera fixée à la valeur du droit au bail si celle-ci est supérieure à la valeur du fonds.

Si le fonds est transférable, et que le coût de ce transfert est supérieur à l’indemnité de perte de fonds de commerce, alors, la valeur retenue sera celle du fonds de commerce.

Tant que l’indemnité d’éviction n’a pas été fixée définitivement, le locataire peut se maintenir dans les locaux loués, moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation (L 145-28 du Code du commerce).

2. Indemnités accessoires

  • Frais de déménagement
  • Frais de réinstallation
  • Frais et droits de mutation
  • Trouble commercial : préjudices divers subis pendant le déménagement ou la réinstallation (perte temporaire de recette)
  • Aménagements non amortis
  • Indemnités de licenciement

Cette liste est non exhaustive

Conseils IE+

L’évaluation d’une indemnité d’éviction est complexe et aucune méthode n’est prévue par la loi. Il est fortement conseillé de faire appel à un expert spécialisé dans ce domaine désigné à titre amiable ou judiciairement.

 

source : activité immobilière – mai 2021

 

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