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La servitude de passage

Posté par Sophie DEMANGE le 19 juillet 2021
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Définition

Une servitude de passage est un  charge imposée à un fonds (fonds servant) au bénéfice d’un autre fonds, appelé fonds dominant. Une servitude sert notamment à désenclaver un terrain.

Article 682 du Code civil : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

Deux raisons qui rendent un terrain enclavé :

  • Relief ou configuration du fonds
  • Contrainte juridique

La preuve de l’enclavement incombe au propriétaire enclavé (Cour de cassation, 3e civ. 17 décembre 2020, n°19-11.376). Mais si cela est avéré, le propriétaire du terrain utilisé ne peut pas refuser de reconnaître ce droit à son voisin => Servitude légale.

Indemnité de désenclavement

Si le propriétaire du fonds servant doit réaliser des travaux de voirie, ceux-ci peuvent être indemnisés par le propriétaire du fonds dominant. Cependant, le fonds servant ne peut interdire l’accès, interrompre les travaux ou les faire démolir au motif qu’il n’a pas perçu la totalité de l’indemnité (Cour de cassation, 3e civ. 25 mars 2021, n°20-15155).

Extinction de l’enclave = Extinction de la servitude

Une servitude de passage s’éteint en cas de désenclavement, même constatée de manière conventionnelle. Article 685-1 du Code civil : En cas de cessation de l’enclave et quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682.

A défaut d’accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice.

Une servitude ne s’éteint pas si aucun passage pendant 30 ans n’a été utilisé sur le terrain enclavé. (Cour de cassation, 3e civ. 6 mai 2021, 20-15.705).

Il est important de rappeler qu’une servitude est opposable à l’acquéreur du fonds servant si :

  • Elle a été publiée
  • Ou si son acte d’acquisition le mentionne
  • Ou s’il en connaissant l’existence lors de l’acquisition

Conseils IE+

En cas d’acquisition, il est important de connaître les servitudes qui grèvent le bien immobilier.

Côté vendeurs, assurez-vous d’informer votre acquéreur de l’existence de servitudes, même si celles-ci ne sont  pas ou plus utilisées.

 

source : legifrance – l’activité immobilière  – service public

 

 

34 bis, route de Pitoys / 64600 ANGLET / +33 (0)5 59 31 35 80

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