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Bail commercial et clauses illicites

Posté par Sophie DEMANGE le 18 janvier 2021
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L’article L 145-15 du Code du commerce précise : « Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. »

Cet article a été modifié dans le cadre de la loi du 18 juin 2014 dite « Loi Pinel ». Le texte s’applique pour tous les baux y compris ceux en cours et signés avec le 20 juin 2014.

A la place de la nullité, la loi a prévu qu’une clause concernée serait réputée non écrite. Et en cas d’action en justice, celle-ci n’est pas soumise à prescription.

Clause « suspectes » concernées :

  • Durée du bail
  • Révision triennale
  • Loyers payés d’avance
  • Etats des lieux d’entrée et de sortie
  • Inventaire des charges et taxes
  • Etat récapitulatif et prévisionnel des travaux
  • Résiliation de plein droit via la clause résolutoire
  • Déspécialisation
  • Droit au renouvellement

Dans le cadre d’un renouvellement, la clause d’un bail expiré qui était conforme au droit en vigueur avant la loi Pinel, mais qui désormais s’oppose aux nouvelles règles d’ordre public, ne peut être maintenu dans le bail renouvelé.

Conseils IE+

Côté bailleur, il est important de faire le nécessaire pour que les baux commerciaux, en cours ou à renouveler, soient conformes à la loi Pinel et ne puissent pas comporter des clauses dites « suspectes ». Le locataire pourrait en effet se prévaloir à tout moment du caractère non écrit d’une telle clause.

34 bis, route de Pitoys / 64600 ANGLET / +33 (0)5 59 31 35 80

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