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SCI et fiscalité

Posté par Sophie DEMANGE le 15 octobre 2020
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Définition 

Une SCI est une société civile, qui a un objet immobilier. Le recours à une SCI permet la détention d’un bien immobilier par plusieurs personnes et peut faciliter la transmission du bien. Cette forme de société exige deux associés minimum au moment de la création.

Une SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu, elle est donc transparente. Si elle est soumise à l’impôt sur les sociétés, elle est opaque.

  • SCI à l’impôt sur le revenu

La société n’est pas taxée en tant qu’entité juridique mais ce sont les associés qui sont imposés en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent. Il déclareront ces revenus dans leurs revenus fonciers personnels. Des prélèvements sociaux s’appliqueront sur le revenu foncier net.

L’imposition peut parfois être lourde pour l’associé d’une SCI à l’IR puisque les loyers perçus par la SCI servent généralement à rembourser un prêt bancaire.

En cas de revente d’un bien immobilier détenu par une SCI à l’IR, c’est la fiscalité des plus-values immobilières qui va s’appliquer. Il existe un abattement pour durée de détention et après 30 ans, la vente n’est exonérée de plus-value.

Nota : Il est possible de changer de fiscalité d’une SCI transparente à une SCI opaque.

  • SCI à l’impôt sur les sociétés

Cette SCI est une véritable société tant juridiquement que fiscalement. Elle paie l’impôt sur les sociétés. A la différence de la SCI transparente, cette SCI a la possibilité d’amortir comptablement le bien : « Constatation comptable de la dépréciation de la valeur de certains éléments de l’actif immobilisé. »

Chaque composant du bien (terrain, gros-oeuvre, aménagement intérieur…) détermine une partie de la valeur et est amorti en fonction de sa durée réelle d’utilisation. Les revenus locatifs bruts sont donc compensés par les charges et les amortissements afin que le revenu net soit de 0 et ne soit donc pas taxé. La SCI à l’IS peut par ailleurs louer des biens meublés.

La limite de cette fiscalité est que si le bien est vendu, il n’existe pas d’abattement pour détention, comme pour la SCI à l’IR. C’est donc la plus-value des professionnels qui va s’appliquer. La taxation sera donc plus importante (Prix de Vente – Valeur nette comptable = Base d’imposition pour le calcul de la plus-value).

Nota : Il n’est pas possible de changer de fiscalité d’une SCI opaque à une SCI transparente.

Le conseil IE+

Le choix de la SCI dépend de la situation des associés, du type de biens détenus (habitation, vide ou meublée, résidence principale ou secondaire, locaux commerciaux…), du choix du paiement de l’impôt…

 

                                                                              SCI à l’IR                                                                     SCI à l’IS


Revenus locatifs                Impôt sur le revenu + Prélèvements sociaux                              Impôt sur les sociétés

Revente                                                  Régime des particuliers                                           Régime des professionnels

Amortissement                                                   Non                                                                               Oui

Location meublée                                              Non                                                                                Oui

 

 

source : l’activité immobilière – Octobre 2020

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