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Le transfert de bail d’habitation

Posté par Sophie DEMANGE le 15 octobre 2020
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Principe

Le bail d’habitation, soumis à la loi du 6 juillet 1989,  n’est pas transmissible à un tiers, sauf accord de toutes les parties.

Cependant, l’article 14 prévoit deux situations dans lesquelles le bail peut être transféré aux proches du locataire :

  • Abandon du logement par le locataire
  • Décès du locataire

Le transfert de bail s’apparente à une obligation pour le bailleur d’avoir une autre personne comme locataire. C’est la raison pour laquelle la liste des personnes pouvant bénéficier de ce transfert est restreinte.

      1. Abandon du domicile par le locataire 

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat de location continue :

  • au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil
  • au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile
  • au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité
  • au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile

La jurisprudence entend par abandon de domicile, un départ brusque et imprévisible de l’occupant, sans esprit de retour, imposés aux bénéficiaires du transfert.

Le départ du locataire ne constitue pas un abandon de domicile si le locataire a quitté les lieux en concertation avec les bénéficiaires du transfert.

Et c’est au bénéficiaire du transfert de rapporter la preuve de l’abandon de domicile par le locataire, et ce par tous les moyens.

      2. Décès du locataire

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

  • au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil
  • aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès
  • au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité
  • aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

La production de l’acte de décès suffit pour la continuation du bail au bénéficiaire du transfert.

 

Toute personne qui remplit les conditions de l’article 14 est bénéficiaire du transfert de bail et le contrat de location existant se poursuit. Il est donc possible que plusieurs personnes puissent bénéficier de ce transfert. Le bailleur qui souhaite délivrer congé devra ainsi le notifier à chacune d’entre elle.

Si plusieurs demandes sont faites, c’est le juge qui se prononcera en fonction des intérêts en présence (hormis pour le conjoint qui vivait avec le locataire et qui dispose d’un droit exclusif sur le bail).

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

 

 

 

source : l’activité immobilière – septembre 2020 – legifrance

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