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Covid-19 : Exécution du contrat de location et cas de force majeure ?

Posté par Sophie DEMANGE le 24 mars 2020
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Définition

« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux Articles 1351 et 1351-1 ».

Trois critères doivent être réunis : l’évènement doit être à la fois imprévisible lors la conclusion du contrat, irrésistible dans son exécution, et extérieur (échappant au contrôle des parties).

Le covid-19 : un cas de force majeure ?

Il semblerait que la jurisprudence existante en matière de maladie et d’épidémies va plutôt en sens inverse.

Une épidémie n’est pas nécessairement ni automatiquement un cas de force majeure (cf. grippe H1N1, chikungunya…)

Cependant, les juristes estiment que pour le covid-19, la situation pourrait être différente.

Toutefois, nous recommandons en premier lieu de vérifier les clause du contrat de bail.

Car, même si l’on considère que le phénomène covid-19 et/ou les décisions des autorités constituent des cas de force majeure, leurs effets (notamment la possibilité de ne pas exécuter) peuvent être écartés dans le contrat.

En effet, en application du principe général de liberté contractuelle, les parties peuvent parfaitement décider que les stipulations contractuelles doivent s’appliquer (et notamment les frais et pénalités liées au dédit d’une partie) même en cas de survenance d’un cas de force majeure.

Or, il est fréquent que les exclusions prévues au titre de la force majeure intègrent le risque sanitaire ou les décisions prises par les autorités publiques.

Il est donc très important, avant d’agir, de bien se reporter aux clauses de votre bail.

Nota

La force majeure suspend l’exécution du contrat mais ne fait pas disparaître définitivement l’obligation de l’exécuter.

L’article 1218 du code civil indique que : « Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat ».

Autrement dit, toutes les obligations qui ne peuvent être actuellement honorées doivent être reportées et devront être réalisées dès que la situation le permettra.

Conseils IE +

En cas de difficultés, commencez par vous rapprocher de votre gestionnaire ou de votre bailleur pour trouver une solution adaptée. Le gestionnaire ne pourra pas, seul, prendre l’initiative d’un éventuel report du paiement des loyers.

34 bis, route de Pitoys / 64600 ANGLET / +33 (0)5 59 31 35 80

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