Le principe
Le bail dérogatoire (ou bail de courte durée) est un contrat qui permet de déroger aux règles du bail commercial. Il doit respecter les règles de l’article L145-5 du code du commerce.
Le bail de courte durée n’est ni une convention d’occupation précaire (dont les circonstances sont exceptionnelles) ni un bail saisonnier (correspondant à une saison touristique).
Les conditions
- 1. La durée de ce bail ne doit pas dépasser 3 ans. Il peut être d’une durée inférieure et être renouvelé plusieurs fois tant que la durée totale n’excède pas 36 mois. Au-delà, c’est le régime des baux commerciaux qui s’applique.
- 2. Le bail de courte durée doit être écrit.
- 3. Un état des lieux doit être réalisé, soit à l’amiable entre les parties, soit par huissier de justice, à frais partagés.
Que se passe-t-il au bout des trois ans ?
- La durée du bail étant déterminée au moment de la signature, le locataire est tenu de quitter les lieux à la fin du bail de courte durée.
- Cependant, s’il ne libère pas les lieux, et depuis la Loi Pinel du 18 juin 2014 – Art. L145-5 alinéa 2 -, le bailleur a un mois pour manifester son opposition (s’il ne l’a pas fait avant).
- Si le bailleur ne réagit pas et continue de percevoir les loyers, le locataire bénéficie alors d’un bail commercial. Même si la durée initiale était inférieure à 3 ans.
- Il est donc conseillé au bailleur de notifier le congé au preneur, par lettre recommandée avec accusé de réception, s’il ne souhaite pas que le bail dérogatoire laisse la place à un bail commercial. Dans cette hypothèse et si le preneur est toujours dans les lieux, il sera considéré comme occupant sans droit ni titre.
Particularités
La cour de cassation a affirmé que « les parties précédemment liées par un bail commercial peuvent valablement signer, à la fin de celui-ci, un bail dérogatoire pour les mêmes locaux. »
Conseils IE +
Preneur, si vous ne voulez pas que le bail de courte durée devienne bail commercial, prenez vos dispositions pour libérer le local à la date prévue.
Bailleur, dans le mois qui précède ou dans le mois qui suit la date de fin de contrat, pensez à notifier en recommandé avec accusé de réception le congé à votre preneur.
Source : L’activité immobilière n°805 – Septembre 2019
