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Le bail de courte durée ou bail dérogatoire

Posté par Sophie DEMANGE le 30 octobre 2019
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Le principe
Le bail dérogatoire (ou bail de courte durée) est un contrat qui permet de déroger aux règles du bail commercial. Il doit respecter les règles de l’article L145-5 du code du commerce.

Le bail de courte durée n’est ni une convention d’occupation précaire (dont les circonstances sont exceptionnelles) ni un bail saisonnier (correspondant à une saison touristique).

Les conditions

  • 1. La durée de ce bail ne doit pas dépasser 3 ans. Il peut être d’une durée inférieure et être renouvelé plusieurs fois tant que la durée totale n’excède pas 36 mois. Au-delà, c’est le régime des baux commerciaux qui s’applique.
  • 2. Le bail de courte durée doit être écrit.
  • 3. Un état des lieux doit être réalisé, soit à l’amiable entre les parties, soit par huissier de justice, à frais partagés.

Que se passe-t-il au bout des trois ans ?

  • La durée du bail étant déterminée au moment de la signature, le locataire est tenu de quitter les lieux à la fin du bail de courte durée.
  • Cependant, s’il ne libère pas les lieux, et depuis la Loi Pinel du 18 juin 2014 – Art. L145-5 alinéa 2 -, le bailleur a un mois pour manifester son opposition (s’il ne l’a pas fait avant).
  • Si le bailleur ne réagit pas et continue de percevoir les loyers, le locataire bénéficie alors d’un bail commercial. Même si la durée initiale était inférieure à 3 ans.
  • Il est donc conseillé au bailleur de notifier le congé au preneur, par lettre recommandée avec accusé de réception, s’il ne souhaite pas que le bail dérogatoire laisse la place à un bail commercial. Dans cette hypothèse et si le preneur est toujours dans les lieux, il sera considéré comme occupant sans droit ni titre.

Particularités

La cour de cassation a affirmé que « les parties précédemment liées par un bail commercial peuvent valablement signer, à la fin de celui-ci, un bail dérogatoire pour les mêmes locaux. »

Conseils IE +
Preneur, si vous ne voulez pas que le bail de courte durée devienne bail commercial, prenez vos dispositions pour libérer le local à la date prévue.
Bailleur, dans le mois qui précède ou dans le mois qui suit la date de fin de contrat, pensez à notifier en recommandé avec accusé de réception le congé à votre preneur.

Source : L’activité immobilière n°805 – Septembre 2019

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