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Renouvellement du bail commercial et déplafonnement du loyer

Posté par Sophie DEMANGE le 25 mai 2018
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Le paiement du loyer commercial peut être convenu à terme échu ou à échoir. Il existe sous différentes formes :

  • la fixation par avance
  • le bail à paliers
  • le loyer forfaitaire 
  • le loyer « recette théorique »
  • le loyer « clause-recette »

La révision légale du loyer commercial est une révision triennale (si le bail ne comporte pas une clause d’échelle mobile pour une révision annuelle).

Le loyer renouvelé d’un bien se rapporte à sa valeur locative. Elle est déterminée en fonction de 5 critères (art. L145-33 du Code du commerce) :

  • les caractéristiques du local ;
  • la destination des lieux ;
  • les obligations respectives des parties ;
  • les facteurs locaux de commercialité ;
  • les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La valeur locative du loyer est restreinte par la double limite de la variation de l’indice et de la variation de la valeur locative. 

Rappel : Le plafonnement du loyer est prévu pour les baux d’une durée de 9 ans (sauf si clause contraire).

Or, si une modification notable intervient au niveau des critères prévus dans l’article L145-33, le déplafonnement du loyer est rendu possible, avec une limite de variation de 10% du loyer initial. « La limitation des augmentations de loyer s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er Septembre 2014 (Loi 2014-626 du 18 juin 2014 art. 21, II) ». Sont donc exclus les baux dont la demande de renouvellement ou du congé est antérieure à cette date.

Attention : Les baux d’une durée comprise entre 9 et 12 ans ne sont pas concernés par le plafonnement (une variation de 10% du loyer est applicable). Au-delà des 12 ans le déplafonnement n’a plus de limite, le bailleur peut appliquer l’augmentation qu’il souhaite.

Source : L’activité immobilière n°791 – mai 2018 / MomentoExpert Baux Commerciaux – 2015-2016 – mpexpertimmo

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